Cuando se quiere realizar una obra de rehabilitación, ya sea de una vivienda, un edificio o cualquier otra construcción, lo primero que pensamos es en pedir un presupuesto a una empresa constructora para ver cuanto nos va a costar. En este artículo veremos por que es necesario tener un documento técnico que detalle las unidades de obra que se van a ejecutar, así como las cantidades de cada una de ellas. Este documento se llama estado de mediciones o propuesta de intervención y es muy útil para definir el alcance, la calidad y el coste de la obra.
El estado de mediciones se elabora a partir del proyecto de rehabilitación, que es el documento que define el diseño, la normativa y las soluciones constructivas de la obra. El proyecto se divide en varios capítulos, que a su vez se subdividen en partidas. Cada partida corresponde a una unidad de obra, que es la mínima expresión de un trabajo a realizar. Por ejemplo, una unidad de obra puede ser la demolición de un tabique, el revestimiento de una fachada o la instalación de una fontanería.
En el caso de las obras de escasa entidad, los propietarios suelen pedir directamente los presupuestos a las constructoras, sin disponer de un estado de mediciones. Esto puede hacer que los presupuestos sean difíciles de comparar entre sí, ya que cada constructora puede presupuestar de forma diferente y no ajustarse a las necesidades y expectativas del cliente. Por eso, es recomendable contar con la asistencia de un técnico que elabore un estado de mediciones o una propuesta de intervención, que detalle las unidades de obra y sus cantidades, y que vele por los intereses del cliente. De esta forma, se garantiza una mayor transparencia y una mejor calidad en la ejecución de las obras.
El estado de mediciones no incluye los precios de las partidas, sino solo las unidades de obra y sus cantidades. Los precios de las partidas se establecen en función de las bases de datos de precios de referencia que existen para cada tipo de obra, y pueden variar según las condiciones del mercado, la calidad de los materiales, la mano de obra, etc. Los precios de las partidas se multiplican por las cantidades para obtener el importe total de cada partida y el presupuesto base de licitación, que es el coste total estimado de la obra.
El estado de mediciones tiene varias ventajas tanto para las constructoras como para los clientes. Algunas de ellas son:
- Permite obtener un presupuesto realista y ajustado a las necesidades y expectativas del cliente. Al tener un detalle de todas las unidades de obra, se evitan sorpresas o imprevistos que puedan alterar el coste final de la obra.
- Facilita la comparación y la selección de ofertas entre diferentes constructoras. Al tener un documento estandarizado y homogéneo, se pueden evaluar las propuestas de forma objetiva y transparente, teniendo en cuenta los mismos criterios de calidad y precio.
- Sirve como base para la contratación y la facturación de la obra. Al tener un documento contractual, se establecen las condiciones y los plazos de pago, así como las posibles penalizaciones o bonificaciones por incumplimiento o cumplimiento de los objetivos.
- Permite controlar y verificar el cumplimiento del proyecto y del presupuesto. Al tener un documento de seguimiento, se pueden comprobar las unidades de obra ejecutadas y las pendientes, así como los desvíos o las modificaciones que se produzcan durante la obra.
- Ayuda a resolver posibles incidencias o desviaciones que se produzcan durante la obra. Al tener un documento de referencia, se pueden identificar las causas y las responsabilidades de los problemas que surjan, así como las soluciones y las compensaciones que se acuerden.
- Contribuye a mejorar la calidad y la eficiencia de la obra. Al tener un documento de control, se pueden detectar y corregir los errores o las deficiencias que se presenten, así como optimizar los recursos y los procesos que se empleen.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todas las obras de rehabilitación requieren un proyecto técnico ni un estado de mediciones. Existen las llamadas obras de escasa entidad, que son pequeñas reformas interiores o reparaciones urgentes que no afectan a elementos estructurales ni modifican la configuración o el uso del edificio. Estas obras pueden realizarse sin necesidad de un documento técnico previo, siempre que cumplan con la normativa urbanística y con las condiciones de seguridad, salubridad y accesibilidad. No obstante, es conveniente consultar con el ayuntamiento antes de realizar cualquier obra de este tipo, ya que puede ser necesario obtener una licencia o una autorización municipal.
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